For 23 år siden kjøpte Selvaag Gruppen gamle Løren militærleir og startet utviklingen av Lørenbyen, som ligger på et høydedrag mellom Hasle og Refstad, Økern og Sinsen i Oslo.

Etter at Ring 3 ble lagt i tunnel og Løren T-banestasjon åpnet, fremstår området i dag som en urban og tiltrekkende boligdestinasjon - og midt i hjertet av det hele ligger Lørenplatået boligsameie.

Kalde baderomsgulv 

I 2007 startet byggearbeidet på Lørenplatået boligsameie, og med 368 eierseksjoner fordelt på 13 bygg med opptil 8 etasjer, er dette det største boligsameiet på Løren.I 2007 startet byggearbeidet på Lørenplatået boligsameie, og med 368 eierseksjoner fordelt på 13 bygg med opptil 8 etasjer, er dette det største boligsameiet på Løren.

Sameiet er tilknyttet fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS, og alle 13 bygningene deler den samme kretsen, noe som betyr at ikke færre enn 1340 radiatorer og 500 baderomsgulv bruker det samme vannet til oppvarming.
Eller rettere sagt, det skulle vært driftssikker oppvarming, oppleves i stedet som kjølige radiatorer og kalde føtter av beboerne på Lørenplatået.

En stor oppgave for styret

Beboerne på Lørenplatået opplever kalde radiatorer og kalde føtter på baderomsgulvet"Det er iskaldt på baderomsgulvet, kan noen komme og se på det?" eller "Radiatorene våre kjennes kalde, og vi får det ikke skikkelig varmt i leiligheten – hvorfor?"

Styret i sameiet mottok daglig slike henvendelser fra beboerne. Derfor har det også vært en prioritert oppgave for styret å få orden på sameiets varmeanlegg. 

Til tross for størrelsen på sameiet teller ikke styret mer enn syv frivillige medlemmer, og uten særlig VVS erfaring har styret innhentet ekstern bistand. Bravida, som er en stor og pålitelig VVS-aktør, ble kontaktet av styret for å finne en løsning på dette problemet.

Kartlegging fra Bravida

abc78142de1de539_org-1

Bravida startet med en inspeksjon av varmeavgiverene og en væskeanalyse av vannet i anlegget. Det ble raskt klart at store mengder korrosjonsprodukter sirkulerte uforhindret rundt i byggningene. Dette hadde sedimentert i radiatorer og gulvvarmerør, noe som har ført til fortetting og redusert energiavgivning i de berørte rommene.

Siden dette også hadde fått pågå uhindret over såpass lang tid, var nær sagt samtlige arealer i sameiet påvirket. 

Rens og innregulering

Løsningen ble en større prosess med ombygging og ny innregulering av varmeanlegget i 2016. Dessverre har ikke løsningen hatt den ønskede effekten, og selv om korrosjonsprosessene er stoppet og anlegget er renset, får styret fortsatt klager fra beboere over manglende varmeeffekt fra radiatorer og baderomsgulv.

Kompa blir hentet inn

Både styret og Bravida har innsett at problemene med varmeanlegget på Lørenplatået er mer komplekse enn først antatt. For å unngå at nye tiltak iverksettes uten at den ønskede effekten oppnås ble Kompa AS hentet inn for å gjennomføre en objektiv evaluering av tilstanden til anlegget, dagens vannbehandlingsprogram og identifisere mulige løsninger for sameiet.

Fagekspertene hos Kompa har lang erfaring innen vannbehandlingskontroll og sammen med Bravida er målet å finne en permanent løsning på utfordringene som styret i sameiet kan leve med, både kostnadsmessig og funksjonsmessig.

lørenplatået


Stort og komplekst anlegg

I dag har rørleggermester Jan Roger Homme og Jonas Kristoffersen fra Bravida tatt turen til Lørenplatået for en ny befaring. Med seg har de Van Ha Doan, en av de ledende ekspertene innen vannbehandling fra Kompa, samt Josef Johnsson som representerer styret i Lørenplatået.

Styret i sameiet har vurdert å bytte ut samtlige radiatorerJosef viser til den lange historikken med utbedringer sameiet har vært igjennom og håper at styret i dag kan få presentert en varig løsning på varmeanleggets utfordringer. 

Bravida oppsummerer anleggshistorikken for de tilstedeværende og konkluderer med at det er en kompleks utfordring sameiet står ovenfor. På grunn av designet på varmeanlegget, er alle 13 bygg tilkoblet den samme kretsen(!)

Bare en rask gjennomskylling av et så stort system ville vært utfordrende, da samtlige seksjonseiere må åpne radiatorene sine på samme tidspunkt. En slik prosess ville i tillegg vært en enorm oppgave for de syv styremedlemmene som vil måtte sørge for at beboere i 368 boligseksjoner holder seg hjemme, og samtidig har utstyr og kunnskap til å åpne radiatorene sine til avtalt tidspunkt. 

Problemet kan ikke løses stykkevis

Bravida har brukt flere år på å jobbe med varmeanlegget, og de har benyttet forskjellige metoder for å rense vannet i sentralen. Før dette hadde imidlertid korrosjonsproduktene rukket å spre seg til hele anlegget hvor samtlige varmeavgivere i sameiet er påvirket. Det er også svaret på hvorfor noen leiligheter fortsatt har problemer med tette radiatorer og manglende varme, til tross for at korrosjonsprosessene i anlegget er under kontroll. 


Vi er ofte inne for å fikse problemer med radiatorer eller baderomsgulv i leilighetene. Utfordringene har imidlertid et slikt omfang at  det vil kreves mer overordnede løsninger for å løse dette
, forklarer teamet fra Bravida.

Van Ha Doan er fagekspert i vannbehandlingskontroll hos Kompa ASSelv om problemet med varmeanlegget oppleves i den enkelte leilighet, kan det ikke løses enkeltvis. Alle leilighetene er koblet til det samme anlegget, og det samme vannet sirkulerer derfor gjennom varmeavgivere. På grunn av omfanget av problemet, har styret vurdert om de må bytte ut alle radiatorer i samtlige leiligheter?

Selv om styret i sameiet gjerne ønsker å finne en permanent løsning på problemene med varmeanlegget, er de også opptatt av å holde kostnadene nede. En fullstendig utskifting av samtlige radiatorer ville vært en stor og kostbar prosess som ikke er ønskelig for sameiet.

Som en uavhengig rådgiver innen vannbehandling har Van Ha Doan bred erfaring med å finne effektive løsninger for komplekse problemer. Styret håper nå at Van Ha Doan kan hjelpe dem med å finne en løsning som er både kostnadseffektiv og varig.

Inspektor gir svar og løsninger

Kompa AS tilbyr uavhengige rådgivningstjenester innen vannbehandling og blir ofte tilkalt av VVS-aktører når problemene er komplekse. Van Ha Doan har påtatt seg utfordringen med å evaluere varmeanlegget på Lørenplatået og gi styret en grundig vurdering av tilstanden, dagens vannbehandlingsprogram og mulige løsninger for anlegget til sameiet.


Gjennom en kartlegging med vårt inspeksjonsverktøy og en enkel væskeprøveanalyse får kunden enkelt oversikt over helsetilstanden til eget anlegg. Rapporten viser hvilke utfordringer anlegget har og hvilke tiltak som bør iverksette for å sørge for optimal og energiøkonomisk drift, forklarer Van Ha.

Datagrunnlag og kvalitet

Inspektor kan levere en mer detaljert analyse jo mer data som registreres i kartleggingen. Tidligere har Kompa utført en kartlegging av anlegget på Lørenplatået, dets komponenter og tatt en vannprøve som ble analysert ved akkreditert laboratorium.

Inspektor kan levere en mer detaljert analyse jo mer data som registreres i kartleggingen. Derfor er historikken på anlegget fra det ble bygget og tidligere utbedringer i 2016 gode eksempler på data som bør legges inn for å få en bedre og mer omfattende rapport.


Inspektor benytter data fra tusenvis av energianlegg for å generere detaljert innsikt i de spesifikke anleggene. Min jobb som fagrådgiver er å kvalitetssikre rapporten fra Inspektor. Dersom det viser seg at det er vannet som er hovedproblemet, så følger det i tillegg en prosess hvor vi utarbeider skreddersydde anbefalinger for nødvendig avvikshåndtering eller driftsoptimalisering, forteller Van Ha. 

Tre faktorer det er viktig å kontrollere

I et energianlegg som er lukket, som for eksempel varmeanlegg, kjøleanlegg eller kombianlegg, er det tre faktorer som må være til stede og fungere optimalt for å oppnå ønsket ENØK drift: systemer for utluftning, korrosjonssikring og partikkelfjerning. 

Bravida har gjort en utmerket jobb med borettslagets sentralanlegg, og de har implementert et fullstendig vannbehandlingsprogram. Likevel er det en del radiatorer som ikke yter optimalt. Analyserapporten fra Inspektor vil avdekke hvilke alternativer styret nå kan velge.

Tre alternativer til utbedring

Van Ha skal nå presentere funnene fra Inspektor-rapporten til teamet fra Bravida og Josef Johnsson fra styret. Alle venter spent på resultatene og spesielt styret håper på en fornuftig løsning som ikke krever full utskifting av samtlige radiatorer i sameiet. Van Ha beroliger gjengen og forklarer at vannet er den største komponenten i et energianlegg, og der det ofte vil være nødvendig med tiltak. 


Om vannet som sirkulerer i anlegget er forurenset, vil det ikke hjelpe med nye radiatorer. Disse vil raskt oppleve de samme negative konsekvensene som de forrige. Dersom rapporten viser at vannet fortsatt er korrosiv så vil dere måtte adressere det først. 

Etter noen spente øyeblikk kan Van Ha endelig presentere funnene fra Inspektor. Ifølge rapporten er vannkvaliteten i energianlegget lite korrosiv, men det er fortsatt mye magnetitt i radiatorene fra tidligere, noe som skaper driftsproblemer. For å sikre effektiv varmeavgivning i alle rom, gir rapporten Lørenplatået boligsameie tre utbedringsalternativer å velge mellom:

Alternativ 1: Lav kostnadsgrad
Mild kjemisk rens av hele anlegget med pH-nøytralt/materialvennlig produkt - i kombinasjon med et mekanisk filter 
 
Alternativ 2: Middels kostnadsgrad
Fysisk rens med demontering av rør for gjennomspyling av anlegget
 
Alternativ 3: Høy kostnadsgrad
Utskifting av samtlige radiatorer
 

En løsning alle kan leve med

Styremedlem Josef Johnsson er raskt på ballen og stiller det åpenbare spørsmålet som alle har ventet på å få svar på:


Hvilket av alternativene vil både sikre at beboerne våre får den varmen de skal ha, samtidig som felleskostnadene kan holdes nede?

Bravida forklarer at den raskeste løsningen ville vært å velge Alternativ 2 og 3, hvor alle deler av anlegget gjennomspyles på ny, og skifte ut varmeavgivere der hvor det gjenstår sedimentering. Kostnaden for nye radiatorer har imidlertid økt betydelig bare de siste månedene, og dette anses derfor som en lite aktuell løsning for styret som allerede har hatt store utgifter i forbindelse med utbedringen av dette anlegget.

På grunn av designet på varmeanlegget, er alle 13 bygg tilkoblet den samme kretsen(!)Alternativ 1, med mild kjemisk rens av anlegget med pH-nøytrale produkt - i kombinasjon med et mekanisk filter, fremstår derfor som den mest aktuelle løsningen for sameiet. 

Alternativet er kostnadseffektiv ved at kjemisk rens kun trenger å etableres og styres fra sentralen, noe som betyr at ingen beboere må være hjemme for å lufte radiatorene sine. Ingen deler av anlegget må skiftes ut heller noen som totalt sett betyr at  beboerne må involveres i liten grad. Josef fra styret er godt fornøyd med å slippe det logistikkarbeidet.

En stund til vi ser det ferdige resultatet

Van Ha bekrefter at sameiet har valgt den beste og mest kostnadseffektive løsningen for sine bygg. Han påpeker at på grunn av størrelsen på anlegget, og hvor mange bygg som er samlet på samme krets, vil Alternativ 1, med kjemisk rens kunne ta inntil 1-2 år, for samtlige bygg og varmeavgivere kan være friskemeldte. 


En kjemisk rens vil alltid kunne slite på anlegget og spesielt skadelig kan det bli hvis det benyttes feil kjemikalier eller blandingsforhold ikke er riktig,
forklarer Van Ha.

Sammen med Alternativ 1 får styret også en liste over tiltak som bør implementeres. Denne er utarbeidet av fagekspertene hos Kompa og inkluderer en kravspesifikasjon i forhold til nøye utvalgte pH-nøytrale og materialvennlige kjemikalier denne løsningen bør inkludere. Dette må til da den kjemiske rensen skal pågå over såpass lang tid. Riktige kjemikalier vil være skånsomme mot anlegget og gi lengst mulig levetid for komponentene.

Bravida bekrefter at det arbeidet styret nå iverksetter også vil føre til at fremtidige utgifter for varmeanlegget reduseres, ved driftsproblemene blir færre, energikostnadene lavere, levetiden på anlegget og komponentene ivaretatt. 

Joses fra styret avslutter dagens med å si seg godt fornøyd med utfallet av møtet.


Jeg gleder meg til å rapportere tilbake til styret at vi endelig har en fungerende løsning for varmeanlegget til sameiet, og det trengte ikke blakke oss helt heller. Det kommer til å glede både resten av styret og alle våre beboerne her på Lørenplatået,
smiler Josef

 

Relaterte artikler

Vann og kunnskap ved Vågen videregående skole
Vann og kunnskap ved Vågen videregående skole
1 september, 2022

Arild Todnem jobber som driftsleder ved Vågen videregående skole i Sandnes, i Rogaland. I dag har han med seg et team me...

Inspektor: Digitalisering av vannbehandlingskontroll for effektiv drift
Inspektor: Digitalisering av vannbehandlingskontroll for effektiv drift
18 oktober, 2022

I en verden hvor teknologi og digitalisering stadig spiller en større rolle i drift og vedlikehold av bygningers teknisk...

CEVA AS - Kompa partnere
CEVA AS - Kompa partnere
19 august, 2022

Kompa er et produktuavhengig rådgivningsselskap med fageksperter som har lang praktisk og teoretisk erfaring innen vannb...