Klarer Bravida og Kompa å finne en løsning for Lørenplatået boligsameie?

Det har nå gått 23 år siden Selvaag Gruppen kjøpte gamle Løren militærleir og startet arbeidet med å utvikle Lørenbyen, beliggende på et høydedrag mellom Hasle og Refstad, Økern og Sinsen i Oslo. Etter at Ring 3 ble lagt i tunell og Løren T-banestasjon ble åpnet, fremstår området i dag som et urbant og attraktivt boligområde og det er her vi finner Lørenplatået boligsameie.  

I 2007 begynte bygningsarbeidet på Lørenplatået boligsameie, og med 368 eierseksjoner fordelt på 13 bygg med opptil 8 etasjer, er sameiet i dag Lørens desidert største. Sameiet er tilknyttet fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS og på grunn av at alle 13 bygningene deler den samme kretsen betyr det at ikke mindre enn 1340 radiatorer og gulvvarme på 500 bad bruker det samme vannet til oppvarming. 

Eller rettere sagt; det skulle vært oppvarming, men beboerne på Lørenplatået opplever ofte kalde føtter på baderommet og kalde stuer. 

Les mer om fjernvarme


En stor oppgave for styret

«Det er iskaldt på badegulvet, kan noen komme og se på det?» og
”Radiatorene våre kjennes lunkne, og vi får det ikke skikkelig varmt i leiligheten – hvorfor?”

Slike henvendelser mottok styret i sameiet daglig i en periode, og med mange beboere som fryser så er det klart at det ble en prioritert oppgave for styret å få orden på varmeanlegget. Til tross for størrelsen på sameiet teller ikke styret mer enn syv frivillige medlemmer - uten særlig VVS erfaring. Styret tok derfor kontakt med Bravida, som er en stor og pålitelig VVS aktør, for hjelp med denne problemstillingen. 

abc78142de1de539_org-1

Bravida startet med en inspeksjon av varmeavgiverene og analyse av vannet i energianlegget. Det ble raskt klart at vannet i varmeanlegget førte store mengder korrosjonsprodukter rundt, noe som sedimenterte i de forskjellige radiatorene og i gulvvarmerørene på baderommene. Sedimentering fører som kjent til fortetting og dermed lavere energiavgivning i rommene hvor dette oppstår. 

Løsningen ble en større prosess med ombygging og ny innregulering av varmeanlegget i byggene i 2016. Nå 6 år senere får styret fortsatt noen klager fra beboere om manglende varme fra radiatorer og baderom. Bravida har derfor hentet inn Kompa for å foreta en objektiv vurdering av vannbehandlingsprogrammet og sammen finne en løsning på utfordringene til varmeanlegget i Lørenplatået boligsameie.

Stort og komplekst anlegg

«Det er ikke lett å vite hva vi skal gjøre nå», sier styremedlem Josef Johnsson, og viser til den lange historikken med utbedringer sameiet har vært igjennom. 

I dag har Jan Roger Homme og Jonas Kristoffersen fra Bravida stilt opp til befaring hos Lørenplatået. Med seg har de Van Ha Doan som er en av de fremste fagekspertene hos Kompa når det gjelder vannbehandling og Josef Johnsson som representerer styret i Lørenplatået. 

lørenplatået

Homme og Kristoffersen fra Bravida oppsummerer anleggshistorikken for de tilstedeværende og konkluderer med at det er en kompleks utfordring sameiet står ovenfor. På grunn av hvordan varmeanlegget er designet, deler alle 13 bygg den samme varmeanleggskretsen(!) En rask gjennomskylling av et så stort system er rett og slett ikke mulig, da alle seksjonseiere må være hjemme og åpne radiatorene sine på samme tidspunkt for at det skulle vært gjennomførbart. En slik prosess vil i tillegg være en enorm oppgave for de syv styremedlemmene som vil måtte sørge for at beboere i 368 boligseksjoner holder seg hjemme, og samtidig har utstyr og kunnskap til å åpne radiatorene sine til avtalt tidspunkt. 

Problemet kan ikke løses stykkevis

Bravida har jobbet med anlegget i flere år og med forskjellige metoder har de utført rens av vannet i selve sentralen. Korrosjonsproduktene hadde imidlertid rukket å spre seg til hele anlegget, i samtlige bygg, til samtlige varmeavgivere, i samtlige leiligheter i sameiet. Derfor kan noen leiligheter fortsatt oppleve tette radiatorer og manglende varme, selv om korrosjonsprosessene i anlegget er stanset.  AdobeStock_387401235-1

«Vi er ofte inne for å fikse problemer med radiatorene eller baderomsgulvene i leilighetene. Men det har blitt et slikt omfang at noe må gjøres», forklarer Bravidas team. Problemet oppdages og oppleves i den enkeltes leilighet, men det kan likevel ikke løses stykkevis og delt. Siden alle leilighetene er koblet til det samme varmeanlegget vil det samme vannet sirkulerer i alle leilighetene. Per nå er problemet så stort at styret vurderer å bytte ut alle radiatorer i samtlige seksjoner, noe som jo er en stor utgift og en komplisert manøver. For å se om det finnes alternativer har Kompa blitt hentet inn. 

Inspektor gir svar og løsninger

Kompa leverer produkt- og leverandøruavhengig rådgivning innenfor blant annet vannbehandlingskontroll. Kompas fageksperter blir ofte hentet inn av VVS aktørene når utfordringene blir store og problemstillingene komplekse. 

Van Ha Portrett 09.2021 Crop 10_8-1

Van Ha Doan tar imidlertid utfordringen på strak arm og forklarer at "Gjennom en kartlegging med vårt digitale inspeksjonsverktøy og en enkel væskeprøveanalyse kan vi raskt gi kunden oversikt over eget anlegg, hvilke utfordringer anlegget har og hvilke utbedringer som bør gjøres." 

I sentralen på Lørenplatået har Kompa allerede vært og tatt vannprøver for væskeanalyse samt kartlagt anlegget og dets komponenter. Kartleggingen tar også høyde for historikken på anlegget fra det ble bygget, samt problemene og utbedringene tilbake i 2016.
«Min jobb er å finne ut om det er vannet som er hovedproblemet, og om nødvendige vannbehandlingskomponenter er tilstede», forteller Van Ha Doan. 
I et lukket energianlegg er det tre faktorer som er avgjørende at er tilstede og fungerer optimalt:

1. Systemer for utlufting
2. Korrosjonssikring
3. Partikkelfjerning

Her har Bravida gjort en god jobb i borettslagets sentralanlegg og komplett vannbehandlingsprogram er implementert. Likevel er det en del radiatorer som ikke kan levere full effekt. Analyserapporten fra Kompa vil kunne avdekke hva styret eventuelt kan gjøre med dette.

3 utbedringsalternativer

Nede i sentralen skal Van Ha Doan nå presentere funnene fra Inspektor for teamet fra Bravida og Josef Johnsson fra styret. Alle håper at vannkvaliteten nå er tilfredsstillende, og spesielt styret håper at sameiet ikke må påta seg kostnadene ved å bytte ut samtlige radiatorer. 

«Vannet er den viktigste komponenten i et anlegg. Om vannet som sirkulerer er skittent, så hjelper det heller ikke med nye radiatorer. Da vil de nye radiatorene få negative konsekvenser med en gang», er det første Van Ha Doan i Kompa deler. Etter noen nervepirrende sekunder kan Van Ha Doan presentere funnene fra Inspektor rapporten. Rapporten viser at vannkvaliteten i energianlegget er lite korrosiv, men at det fremdeles ligger en god del magnetitt i radiatorene fra tidligere, noe som fortsatt skaper driftsproblemer. For å oppnå effektiv varmeavgivning i alle rom gir rapporten Lørenplatået boligsameie tre utbedringsalternativer:

Alternativ 1: Mild kjemisk rens av hele anlegget med pH-nøytralt/materialvennlig produkt - i kombinasjon med et mekanisk filter. 
 
Alternativ 2: Fysisk rens med demontering av rør for gjennomspyling
 
Alternativ 3: Utskifting av samtlige radiatorer
Inspektor Devices redusert størrelse -transparent
 

En løsning alle kan leve med

Styremedlem Josef Johnsson stiller spørsmålet "Hvilken er den beste løsningen for å sørge for at beboerne i Lørenplatået boligsameie får god effekt fra varmeanlegget, også på sikt?".

Teamet fra Bravida forklarer at den raskeste løsningen ville selvsagt vært å skifte ut alle deler av anlegget hvor det har oppstått sedimentering og spylt ut av resterende. Kostnaden på nye radiatorer har imidlertid økt kraftig bare de siste månedene og dette anses derfor som en lite aktuell løsning for styret som allerede har hatt store utgifter i forbindelse med utbedring av dette anlegget.

Alternativ 1 fremstår derfor som den mest aktuelle løsningen for sameiet, både fordi den er kostnadseffektiv ved at ingen deler av anlegget må byttes ut, men også at beboerne i liten grad må involveres i prosessen. Ved å etablere kjemisk rens ved sentralen slipper styret å være avhengig av at samtlige beboerne må være hjemme til oppsatte tider. 

På grunn av størrelsen på anlegget, og hvor mange bygg som er samlet på samme krets, så kan imidlertid en slik kjemisk rens ta opptil 1-2 år. Da er det viktig at det benyttes materialvennlige og pH-nøytrale produkter som er skånsomme mot anlegget og gir lengst mulig levetid for komponentene. Slik vil også fremtidige utgifter med dette varmeanlegget reduseres - noe som er til glede for både styret og ikke minst beboerne ved Lørenplatået boligsameie. 

 

PS:
De råd Kompas kunder får er produktuavhengige. Våre kunder velger selv hvilke produkter og leverandør de ønsker å benytte, dersom de velger å utføre anbefalingene i rapporten.

Få tilgang til Inspektor

 

Ta kontakt med Kompa for en en gjennomgang av ditt energianlegg

Del kunnskapen:

Lignende innlegg som kan interessere deg?

Strømningsmengde og strømningshastighet
Strømningsmengde og strømningshastighet
9 mai, 2022

Strømningsmengde I et lukket varme- eller kjøleanlegg sirkulerer et bestemt volum med væske gjennom anlegget. Dette volu...

Membranfiltrering
Membranfiltrering
25 august, 2022

Membranfiltrering Mikrofiltrering og ultrafiltrering er filtrering av vann gjennom en semipermeabel membran. Filtrering ...

Mikrobiologiske barrierer
Mikrobiologiske barrierer
5 august, 2022

Mikrobiologiske barrierer Mikrobiologiske barrierer er innen legionellakontroll en betegnelse som ofte brukes om install...